干干干货!亲身经历,佛山二手房交易避坑指南

创业故事 阅读(1833)

  2019-08-14 20:01:04 雅逸阁

  

  经常有老铁来咨询二手房交易各种环节问题,每个人遇见的情况不尽相同。最近司令就把大家关心的问题、细节梳理出来,记得收藏转发喔!

  

  我们就从当你看中一套二手房,谈妥价格,准备拿下时开始。

  

  第一步,签订三方合同的当天,业主提供当天的查册纸。

  买家、中介确认业主房产证清晰的抵押情况后,三方在场签订一份三方合同。签定之后,买家支付定金给卖家。此时,有的中介会收走业主的房产证,避免业主二次交易。

  

  注:必要时,买家还可要求卖家去打印征信报告。

  

  第二步,按揭公司评估。

  中介会介绍按揭公司给房子估价,并对接按揭贷款的银行。这里会涉及按揭服务费,行业标准不一,从5‰~12‰的都有。甚至,低于5‰的都有。

  注:小中介行会找合作开的按揭公司,大行会有自己的按揭公司(如链家背后有贝壳按揭)。

  其实,买家也可自行找银行做按揭,但手续繁琐,个别银行可能会要求买家出具网签合同,但卖家未必配合。

  

  第三步,买家、业主、中介三方前往买家贷款银行,配合签定按揭合同。

  银行评估买家资质合格后,出具同意贷款书给买家,一般银行审核期为7~15天。

  注:一般按揭公司会提供最低利率的银行。如果银行不同意贷款,一般业主都同意和平解除。

  同时,卖家也要着手偿还原先的贷款,这里通常分两种情况。

  ①卖家自己偿还贷款,这对买家最省时省事。卖家自行前往银行提交解押房产证手续。这里各家银行的解押时间不一,有的银行从申请到解押完毕要两个月,有的银行1个月搞定。

  注:在广州可以办理转按揭手续,佛山不可以。

  ②卖家要求买家帮忙偿还贷款,这种情况相信很多买家都曾担忧过。怕帮还了房贷,卖家不配合过户。那这种情况下,买家如何降低风险呢?

  首先,中介需要收走卖家的还贷银行卡。

  其次,买家要明白在法律界定的合理范围内,买家可拿出10%~20%的首付款用于帮卖家偿还房贷。

  比如谈好房价200万,但原业主欠银行70万,那么在法律保护层面,买家最多可拿40万来帮还贷款,另外30万应由卖家自行解决,或找融资公司过桥偿还。

  

  但假如卖家坚决不同意,那此时就需要机智靠谱的中介从中协调了。

  如果说服卖家做过桥借款,利率要视卖家征信而定,月利率2%~3%都有。而利息由谁来承担,取决于双方怎么谈。

  如果买家十分介意或担心帮卖家偿还房贷后对自己不利,则可考虑选择购买一些大中介行提供的所谓“买卖担保”的保险。

  即在卖家出现违约时,中介行可先行赔付买家已支付的首付款。这种保险的费率行业也没标准,一般都在1%以内。

  当卖家贷款结清后,就可办理房产证解押手续。但此刻可能也不安全。因为从跟银行申请解押,到解押完毕,通常少则1个月,多则2个月。如果在此期间,卖家因为别的债务纠纷,令这套房子被查封导致不能过户。则上文提到的“买卖担保”保险对于买家有保障。

  注:这种“买卖担保”保险只是为了增加安全系数,事实上很多二手房交易过程中,买家都没买过这样的保险。

  假如买家没有购买类似的“买卖担保”保险,那出了问题,只能买家自行走司法程序追讨这笔款。这种概率很低,但不代表没发生过。

  所以为了尽可能避免这种情况的发生,一个合格专业细心的中介非常重要。Ta在跟业主接触的过程中,如果察觉业主可疑,那中介可以停止买卖交易。

  注:如果真的发生了卖家违约的纠纷,中介其实也不会承担什么责任。

  

  第四步,房产证解押后,三方前往行政服务中心办理房产过户手续。

  买家现场交税,行政服务中心更名。

  注:有的买家会选择在过户当天,在现场给首付。

  

  第五步,新房产证出来后,买家和按揭公司一同前往银行做入押登记。

  注:佛山各个地区出证时间不一,5~15天皆有。

  

  第六步,银行入押完毕,中介配合新业主完成水电、物业手续交接。

  注:中介人员前往银行领取入押完毕的房产证。

  

  接下来,一些普遍存在的情形,说下我的观点。

  1、买家首付不够,该不该让按揭公司拉高评估价,让银行多贷点款,少给点首付?

  答:这就是行业称呼的“高评高贷”,原则上我不建议买家做。自己不管是借也好,降低要求也罢,不要尝试越界。

  2、为了少交点契税和个人所得税,能不能让按揭公司做低评估价?

  答:这种避税方式,原则上我也不建议这么做。因为后续有可能导致银行放不了贷款。

  

  买家需要缴纳的费用:契税

  

  注:限购区只能买2套,若想买第三套,则只能在非限购区买。前两套还在贷款,则第三套需全款。

  卖家需要缴纳的费用如下:

  增值税:

  

  个人所得税:

  

  中介费:行业标准说是3%,但如果是笋盘,买家也不介意给多点。总之,这个行业里1%~3%的都有,就看买家怎么磨了。

  正常情况下,买卖双方所有的费用,基本都由买家承担。

  以上是比较完整的二手房交易流程顺序和基本注意事项,未能涵盖方方面面,如有其它问题和突发情况,可加下方司令微信咨询。

  

  

  

  经常有老铁来咨询二手房交易各种环节问题,每个人遇见的情况不尽相同。最近司令就把大家关心的问题、细节梳理出来,记得收藏转发喔!

  

  我们就从当你看中一套二手房,谈妥价格,准备拿下时开始。

  

  第一步,签订三方合同的当天,业主提供当天的查册纸。

  买家、中介确认业主房产证清晰的抵押情况后,三方在场签订一份三方合同。签定之后,买家支付定金给卖家。此时,有的中介会收走业主的房产证,避免业主二次交易。

  

  注:必要时,买家还可要求卖家去打印征信报告。

  

  第二步,按揭公司评估。

  中介会介绍按揭公司给房子估价,并对接按揭贷款的银行。这里会涉及按揭服务费,行业标准不一,从5‰~12‰的都有。甚至,低于5‰的都有。

  注:小中介行会找合作开的按揭公司,大行会有自己的按揭公司(如链家背后有贝壳按揭)。

  其实,买家也可自行找银行做按揭,但手续繁琐,个别银行可能会要求买家出具网签合同,但卖家未必配合。

  

  第三步,买家、业主、中介三方前往买家贷款银行,配合签定按揭合同。

  银行评估买家资质合格后,出具同意贷款书给买家,一般银行审核期为7~15天。

  注:一般按揭公司会提供最低利率的银行。如果银行不同意贷款,一般业主都同意和平解除。

  同时,卖家也要着手偿还原先的贷款,这里通常分两种情况。

  ①卖家自己偿还贷款,这对买家最省时省事。卖家自行前往银行提交解押房产证手续。这里各家银行的解押时间不一,有的银行从申请到解押完毕要两个月,有的银行1个月搞定。

  注:在广州可以办理转按揭手续,佛山不可以。

  ②卖家要求买家帮忙偿还贷款,这种情况相信很多买家都曾担忧过。怕帮还了房贷,卖家不配合过户。那这种情况下,买家如何降低风险呢?

  首先,中介需要收走卖家的还贷银行卡。

  其次,买家要明白在法律界定的合理范围内,买家可拿出10%~20%的首付款用于帮卖家偿还房贷。

  比如谈好房价200万,但原业主欠银行70万,那么在法律保护层面,买家最多可拿40万来帮还贷款,另外30万应由卖家自行解决,或找融资公司过桥偿还。

  

  但假如卖家坚决不同意,那此时就需要机智靠谱的中介从中协调了。

  如果说服卖家做过桥借款,利率要视卖家征信而定,月利率2%~3%都有。而利息由谁来承担,取决于双方怎么谈。

  如果买家十分介意或担心帮卖家偿还房贷后对自己不利,则可考虑选择购买一些大中介行提供的所谓“买卖担保”的保险。

  即在卖家出现违约时,中介行可先行赔付买家已支付的首付款。这种保险的费率行业也没标准,一般都在1%以内。

  当卖家贷款结清后,就可办理房产证解押手续。但此刻可能也不安全。因为从跟银行申请解押,到解押完毕,通常少则1个月,多则2个月。如果在此期间,卖家因为别的债务纠纷,令这套房子被查封导致不能过户。则上文提到的“买卖担保”保险对于买家有保障。

  注:这种“买卖担保”保险只是为了增加安全系数,事实上很多二手房交易过程中,买家都没买过这样的保险。

  假如买家没有购买类似的“买卖担保”保险,那出了问题,只能买家自行走司法程序追讨这笔款。这种概率很低,但不代表没发生过。

  所以为了尽可能避免这种情况的发生,一个合格专业细心的中介非常重要。Ta在跟业主接触的过程中,如果察觉业主可疑,那中介可以停止买卖交易。

  注:如果真的发生了卖家违约的纠纷,中介其实也不会承担什么责任。

  

  第四步,房产证解押后,三方前往行政服务中心办理房产过户手续。

  买家现场交税,行政服务中心更名。

  注:有的买家会选择在过户当天,在现场给首付。

  

  第五步,新房产证出来后,买家和按揭公司一同前往银行做入押登记。

  注:佛山各个地区出证时间不一,5~15天皆有。

  

  第六步,银行入押完毕,中介配合新业主完成水电、物业手续交接。

  注:中介人员前往银行领取入押完毕的房产证。

  

  接下来,一些普遍存在的情形,说下我的观点。

  1、买家首付不够,该不该让按揭公司拉高评估价,让银行多贷点款,少给点首付?

  答:这就是行业称呼的“高评高贷”,原则上我不建议买家做。自己不管是借也好,降低要求也罢,不要尝试越界。

  2、为了少交点契税和个人所得税,能不能让按揭公司做低评估价?

  答:这种避税方式,原则上我也不建议这么做。因为后续有可能导致银行放不了贷款。

  

  买家需要缴纳的费用:契税

  

  注:限购区只能买2套,若想买第三套,则只能在非限购区买。前两套还在贷款,则第三套需全款。

  卖家需要缴纳的费用如下:

  增值税:

  

  个人所得税:

  

  中介费:行业标准说是3%,但如果是笋盘,买家也不介意给多点。总之,这个行业里1%~3%的都有,就看买家怎么磨了。

  正常情况下,买卖双方所有的费用,基本都由买家承担。

  以上是比较完整的二手房交易流程顺序和基本注意事项,未能涵盖方方面面,如有其它问题和突发情况,可加下方司令微信咨询。